목차
1. 리모델링 절차
리모델링 사업은 기본계획 수립 및 구역지정 없이 입주자 대표 회의와 소유자의 제안으로 추진된다. 사업절차는 다음과 같다.
- 리모델링 추진 제안(입주자대표 회의 및 소유자 제안)
- 주택조합 설립 : 조합의 소재지 관할 시장/군수 또는 구청장에게 설립 인가 (조건 : 단지 전체 및 각동의 구분 소유자와 의결권의 각 2/3 이상 결의)
- 안전진단(1차) : 구조안전성 평가를 통한 수직증축 가능 여부 등 판정. 결과에 따라 재건축이 필요하다고 결정 시 증축형 불가
- 건축심의 : 용적률, 건폐율, 높이제한, 일조권, 건축선 지정, 조경 등 건축특례의 완화범위 결정
- 행위허가(사업승인) : 조합 또는 입주자대표 회의가 시장/군수의 허가를 받아 시행 (조건 : 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의, 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상 동의)
- 이주 : 분담금 확정 및 이주
- 안전진단(2차) : 주민 이주 후 구조안전에 대한 상세 확인을 위해 안전진단 시행(1차 적합성 확인 등)
- 착공
위와 같이 국토교통부는 리모델링에 대한 표준절차를 가이드 하고 있다. 그럼 리모델링과 재건축의 차이는 무엇일지 살펴보자.
리모델링 : 건물을 받치는 기본 구조물(뻐대)은 그대로 둔 채 대수선을 통해 고쳐 짓는 것.
재건축 : 기존 건물을 완전히 허물고 다시 짓는 방식
2. 리모델링 사업이 늘어나는 이유
재건축 시행조건은 준공 30년 이상되어야 하고 30년이 지났다 하더라도 안전진단에서 D 또는 E 등급을 받아야 사업 추진이 가능하다. 이에 반해 리모델링은 준공 후 15년이 경과되면 가능하다. 또한 정비 기본계획 수립 및 정비구역 지정, 관리처분, 분양 등에 대해 고려해야 하는 포인트가 많아 리모델링과 비교하여 다소 복잡하다. 그로 인해 사업기간이 재건축은 보통 7~10년가량 소요되지만, 리모델링은 2~3년 정도로 비교적 훨씬 짧은 것을 알 수 있다. 재건축에 대한 허가받기도 힘들고, 사업기간도 길다 보니 최근 리모델링으로의 사업전환이 가속화되기 시작했다.
3. 리모델링 사업의 매력
리모델링은 기존 건물의 구조적/기능적/미관적/환경적 성능 등을 개선함으로써 거주자의 생산성/쾌적성/건강을 향상시켜 건물의 가치를 상승하고 경제성을 높이는 사업을 말한다. 이는 건물 운영에는 문제가 없지만 기능/성능 개선을 통해 가치를 상승시키는 것이다.
리모델링은 4가지 타입으로 조합원의 입맛에 맞게 추진이 가능하다는 것이 하나의 매력이다. 최근 가장 선호하는 방식은 분담금을 최소화하기 위해 수직증축 리모델링을 많이 추진하고 있다. 수직증축을 통해 가구수를 늘리고 사업비를 줄여 가구당 필요로 하는 분담금을 최소화하려고 하는 것이다. 재건축에 비해 리모델링의 분담금이 더 적게 들지만 1원이라도 들어가는 본인 부담금은 최소화시키고 싶은 게 사람 마음이다.
- 맞춤형 리모델링 : 벽이나 바닥 구조의 변경없이 단순한 공사로 간단한 교체 및 균열 보수, 누수 부위 처치 등이 해당된다.
- 수직증축 리모델링 : 층수만 높이는 방식 또는 바닥면적 및 층수를 함께 증가시키는 방식 2개가 있다. 아파트 리모델링의 경우 2~3개 층을 더 올려, 기존보다 15%까지 새 집을 더 늘리는 방식이다. 이는 면적을 넓히는 수평증축에 비해 사업성이 좋은데, 재건축 기한이 많이 남은 노후 단지들이 주로 추진하는 방식이다. 하지만 신축 당시 구조 도면이 없는 경우는 불가하며, 안전진단도 추가 2차례 더 받아야 한다.
- 수평증축 리모델링 : 바닥면적을 넓히는 방식으로, 벽을 허물거나 기둥을 더 세워야 할 수도 있어 각종 인허가 절차를 필요로 한다.
- 지하주차장 확장 등 추가 건설을 하는 리모델링 : 부족하거나 좁은 주차장을 넓히거나 새로 만드는 방식의 리모델링을 말한다.
4. 리모델링 다음 단계는 무엇
일반적으로 리모델링과 비교하여 재건축을 선호하는 이유는 무엇일지 생각해보자. 당연히 내 자산의 가치 상승이다. 최근 지어지고 있는 신축아파트를 보면 지상에 도로를 없애고 지하주차장과 단지가 연결되어 외부의 위험요소를 효율적으로 차단함과 동시에 단지 내 산책로, 커뮤니티 등 거주자의 생활편의를 강화한 것을 볼 수 있다. 리모델링으로 이러한 부족한 편의시설을 확충하는 것 물론 가능하다. 하지만 기존 주택의 내력벽을 철거하지 않고 주택을 확장하여 구조를 변경하는 데에는 한계가 명확히 존재한다. 복도식 아파트의 경우 리모델링 후 동굴처럼 기다란 구조가 되어 입주자들에게 매력이 떨어지게 된다. 그래서 리모델링에 대한 부정적인 견해가 많이 입혀져 있다. 그럼에도 아파트 입주자들은 시한(준공 후 15년)이 되면 항상 리모델링을 추진한다. 리모델링을 통해 가치를 한 단계 상승시킨다. 그리고 사업을 지연시켜 재건축 시한에 도달할 때쯤 재건축으로 사업을 전환해 가치를 한 단계 더 상승시키고자 한다.
무엇이 되었든 본인은 빨리 추진되었으면 좋겠다. 리모델링 사업에 대한 초기 사업계획을 들어보면 5~10년 내 입주를 추진하지만 몇년이 지나도 조합 설립 조차도 힘겨워하는 것을 보면 답답해 보인다.
